マンション管理組合

管理会社との付き合い

マンション管理はその9割以上が法律で成り立っています。管理会社を利用しないで住民だけで活動
している組合もありますが、何か問題が出た場合、法的な責任追及になりますので、できれば管理会社
を利用されることをお薦めします。
管理会社は定期的に、同業者の検討も必要だと思います。長年1社の管理会社にお願いしていると、好き勝手
に対応される場合があります。管理会社は不動産会社の子会社が多く、土木・建設業と同じように、コンプラ
イアンスの大変低い業界です。担当者が管理費を持ち逃げしてもいいように、業界団体が保険を設けています。

管理会社以外の外注会社との付き合い

私の経験では大規模修繕工事に関して、色々な会社を比較検討しましたが、5社中4社は管理組合を小ばかにした
ような対応をしていました。管理組合のメンバーには、専門的知識のない者ばかりと考えているのでしょう。
又、組合メンバーは、仕方がないので参加しているやる気のない理事が多数いたりしている事も要因の一つ
と思います。組合員の中に、マンション管理士やマンション管理業務主任等の有資格者がいれば理想ですが、
いない場合、マンション管理士にアドバイザーとして依頼されることをお薦めします。
管理会社に相談しても、問題解決にはならないことが多いと思われます。

長期修繕計画表

5年に一度、長期(約30年間)修繕(推定修繕工事)の計画表を作成していくことを国土交通省は推奨しています。
これは、管理会社か別の外注先を探していく必要があります。
なぜこのような計画表を作成していくのかというと、適切な修繕積立金を管理していく必要があるからです。
マンション管理には、大規模修繕がありますが、これは15年周期の工事のことで、メインは外壁補修になります。
それ以外に、30年周期・40年周期で多額コストが掛かる工事があります。エレベーター・排水主管・竪管・ベランダ
に通じる開口部(窓・網戸・扉枠等)等があります。こういった工事費は内訳表というもので明記し、全世帯の住人
に認識してもらう必要があります。

理事会の仕事

基本管理会社からの依頼に従って意見を述べたり、多数決を取ったりします。又住人の依頼があればそれの
対応も行っていきます。騒音問題の場合、単純に注意するだけではありません。下記に具体策を示しています。

STEP
上階の住人がうるさい場合、理事会で対応するのでしょうか。

マンションでは最も多い問題ではないでしょうか。理事会に”上の階の住民の騒音に悩まされています。
理事会で注意してください。”などの依頼があった場合、どのように対応していけばよいのでしょうか。
次のようなステップを踏み対応することになります。

STEP
騒音が、規約に違反している場合

夜遅くなっても楽器演奏等でうるさい場合で規約違反にあたる場合、注意をする必要があります。
先ずは、管理会社が注意をします。直接本人に注意す場合は少なく、周辺の住民も含めてチラシ
で注意喚起します。理由としては、真上の住人が加害者と思っていても斜め上の住人だったりする
ことも多いからです。この場合、管理会社は1回だけ注意しますが、それでも改善されない場合は
理事会(理事長)での対応になります。この場合は直接本人に注意することになります。

STEP
騒音が、規約に違反していない場合

”子供の走る音がうるさい”といった場合、規約に子供を走らせてはならないといった規約はないかも
知れません。そういった場合は区分所有法の『共同の利益に反する行為』にあたるか否かを判断します。
複数人の住民からうるさいという意思表示があれば、『共同の利益に反する行為』にあたります。
この場合、管理会社⇒直らない場合⇒理事会(理事長)での対応になります。

STEP
理事会が対応しないが納得できない場合

これは個人の対応になります。病院で精神的な被害を証明してもらい、弁護士と相談し訴訟を起こすか
否か決めることになります。
裁判例では、病院で精神疾患を証明した被害者が裁判で有罪を勝ち取りましたが、相手側に出された
命令は、病院にかかった本人支払い分(5千円程度)を支払うという内容だったと記憶しています。
弁護士代はでなかったようです。

各種法律

区分所有法

区分所有法(通称マンション法)は民法206条所有権の特別法になります。

民法206条 所有権

所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。

標準管理規約

区分所有法は法律なので法務省の管轄ですが、標準管理規約は国土交通省が出しています。
区分所有法には、”規約で別段の定めをすることができる”という項目も多く、規約の見本と
してより現実に見合わせた内容で作成されています。ほとんどのマンションはこの規約を
9割以上参考にして作成されています。

建物設備

建築設備は大きく3つに分けることができます。

建築設備

昇降機

防火設備

それぞれの検査員がいます。1級2級建築士はすべての検査を行うことができます。

今後の方向性

阪神大震災では、立替を余儀なくされたマンションが多数でました。しかし、区分所有法では立替決議の項目はなく
民法に委ねることになり、全員一致でないと立替できない状況でした。
それで法律改正が行われ、全体の4/5で立替が出来るようになりました。それでも築年数の多いマンションでは
難しい状態です。規約に関する変更も特別決議3/4が必要になり、ハードルが高くなっています。

ようやく法の改正が検討されています。分母を全体にするのではなく参加者に変えていく方針が出されています。
こうなれば管理組合の仕事は格段にやり易くなります。又、それだけ組合の存在意義も重要になり、理事の責任
も重大になります。

よくある質問

どのような住民が住んでいるかわからない部屋がある

担当の法務局で謄本を取得できます。(1通600円)

未納管理費・修繕積立金の対策は

未納住民は1日も早く出て行ってもらうことが大事です。未納分は次の住民が支払う事になっています、

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