マンション管理

資格まで取得し、マンション管理組合に長年参加してみて感じた事は
外注業者(管理会社も含む)の殆どが管理組合をバカにしていました。

マンションの管理は、管理会社が主導しておこなうものではありません。管理組合が主導しておこなうものです。

理事の人たちにも問題があります。仕方なく理事を行っている人や、いやいや理事を行っている人が毎年半数近
くいたりします。管理会社もその辺を巧みに利用しており、お役所仕事のような状態になってしまっています。

自分たちの住まいなのに、理事に選ばれた人たちは何故やる気がないのでしょうか。
それは、やる気がないのではなく、よくわからないのが理由だと思います。私の経験上、1年間の任期では全体の
流れは理解できませんでした。2年目に入り、年間500時間以上は勉強しましたが、ようやく全体の流れが見え
始めました。

STEP
民法

国民(弱者)救済の為の法律。明治時代の後期に制定。2020年、100年を超えての改定。
257項目の債権に関する改定になりました。国際標準を取り入れる必要があったからと思われます。
有名な改定内容としては、瑕疵担保という概念がなくなり、契約不定合責任になりました。

STEP
区分所有法

民法206条の特別法になります。昭和37年制定。通称マンション法。

STEP
標準管理規約

区分所有法を基に、国土交通省が規約の見本を作成。単棟型・団地型・複合型の
3種類あり。頻繁に改訂版もでています。
STEP
マンション管理規約

はぼ9割以上、標準管理規約の内容が利用されています。規約の見直しも頻繁に行う必要があります。

この4つの関係を理解していないと、規約の改定はできません。

理事会でありがちな無駄な行為

理事会では、理事に就任中に何か形を残したいと考える人がいます。特に男性にこの傾向が強く
無駄な工作物を作ったり、無駄な改善を行ったりしています。勿論、マンション管理は多数決の世界なので、皆が
反対すれば否決されることになりますが、総会の議案は内容の良し悪し関係なく可決される場合が殆どです。
総理大臣になれなかった、大蔵大臣が新紙幣を作ったりするのが同じような傾向です。

マンションでよくあるQ&A

上階の住民がうるさい

マンションでは最も多い問題です。簡単に注意するだけでは問題解決しない場合もございます。

住民のマナーが悪い

マンション管理です

管理会社を利用するか否か検討している

マンション管理はその9割以上が法律に従っています。独自に良かれと思って行った対応が後々問題が起こったばあい責任追及される可能性があります。管理会社をご利用されることをお薦めします。

管理会社の見直しを行うべきか否か迷っている

別会社(同業者)の見積ぐらいは取るべきです。

大規模修繕工事の修繕周期は年々長くなっています。

十数年前までは、10年が修繕周期になっていましたが、その後12~3年が修繕周期になり、2022年の長期修繕計画表では、15年周期に改定されています。マンションに寿命がくるまでの間、最も効率よく修理する周期を計画する
ことで、修繕費を安くすることができます。例えば10年周期だと、マンションの寿命が60年の場合、10年目20年目~50年目と5回の工事が必要になりますが、15年周期でお工事だと15年目30年目45年目と3回の工事で済むことができます。建築資材も年々耐久年数がよくなっており、2024年現在は15年周期になっています。

長期修繕計画表の内訳表は全世帯が所有し、建物の管理を行うべきです。

建物の各々の箇所には修繕周期というものがあります。最も一般的なものは、鉄部塗装でしょう。雨ざらし部分は
4年、雨のかからない部分は6年になっています。